Combien coute une estimation d’un bien immobilier ?

Tout le monde n’a pas un Stéphane Plaza à portée de main quand il s’agit d’estimer leur maison  ! Si, bien sûr, nous ne pouvons que vous conseiller d’utiliser les services d’un professionnel de l’évaluation immobilière, rien ne vous empêche, avant d’appeler un expert, de vous faire une idée de la valeur de votre bien immobilier. Des critères de calcul du prix d’une propriété aux outils pour estimer votre maison vous-même , en passant par un aperçu des professionnels de l’évaluation immobilière, nous allons essayer de répondre à la question qui vous obsède tellement : « Comment estimer correctement ma maison ?

 » Pourquoi calculer le prix d’une propriété ?

En dehors de la vente immobilière classique, il y a d’autres situations dans lesquelles vous aurez besoin de connaître la valeur de votre propriété. Il existe trois types principaux de situations où l’évaluation des biens immobiliers est nécessaire : les procédures fiscales (ISF, succession, don…), le divorce et le rachat de crédit.

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Estimez votre propriété pour les impôts : ISF, succession, don

Quel est le point commun entre le calcul des droits de don et de succession et l’imposition de l’impôt de solidarité sur la fortune (SFI) ? Réponse : la valeur vénale de la propriété.

Définie par service-public.fr comme « le montant estimé du prix qui pourrait être obtenu pour un bien, en cas de vente dans des conditions normales de marché », l’estimation de la valeur marchande est un exercice délicat qui relève de la responsabilité du contribuable soumis à l’une de ces procédures fiscales.

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Mais les stations à ceux qui seraient tentés, à payer moins d’impôts, à « sous-estimer » la valeur de leur propriété, parce que s’il y a effectivement un acteur qui ne plaisante pas avec la valeur de la pierre, c’est bien les autorités fiscales françaises. L’administration fiscale peut corriger le prix si elle considère qu’il y a eu une évaluation inférieure à la valeur réelle du bien et exposer le contribuable à un redressement fiscal. Pour prouver qu’il y a eu sous-évaluation, les autorités fiscales peuvent, par exemple, comparer avec les prix auxquels des biens similaires ont été vendus.

Pour y parvenir, Bercy dispose d’un outil très fiable, ouvert au grand public depuis 2013, que nous verrons un peu plus loin : la base de données PATRIM.

Estimer votre propriété en cas de divorce

Qui dit divorce par consentement mutuel d’un couple marié sous le régime de la communauté universelle, signifie nécessairement la liquidation du régime matrimonial et donc la division des biens. Lorsque ces biens ont un ou plusieurs biens immobiliers (terrain, appartement, maison) acquis par le couple pendant le mariage, chaque partie devra s’entendre sur ses valeurs de partage avant d’ aller devant le tribunal. Dehors, tout le monde sait que c’est souvent un exercice périlleux en cas de divorce.

Qu’ ils souhaitent vendre la propriété ou vendre leur part à l’autre partie, l’intervention de un expert immobilier qui fera une estimation précise de la valeur marchande des biens, facilitera grandement la tâche du juge de la famille et/ou du notaire chargé de la liquidation.

Estimez votre bien en cas de remboursement de crédit

Dans le cas d’un rachat de crédit (à des fins de consolidation ou de négociation), les banques sont particulièrement soucieuses d’avoir l’estimation la plus fiable possible de la valeur de l’actif. Cela s’explique en grande partie par le fait que les banques ne prêtent généralement pas plus de 80 % de la valeur marchande réelle du bien, un ratio communément appelé « marge hypothécaire » . La banque pourra donc faire une estimation de la valeur du bien en interne ou faire appel à un expert indépendant en évaluation immobilière.

Quels sont les critères d’évaluation de la valeur d’une propriété ?

Comme le dit Stéphane Plaza dans sa vidéo « Comment faire une estimation de votre propriété ? « , si comme Guy et Ghislaine vous êtes privé de déterminer le « bon prix » de votre maison, sachez qu’il est tout à fait possible de fixer son prix objectivement . En effet, pour espérer trouver un acheteur dès que possible, vous devrez fixer un prix ni trop éloigné de l’offre de biens existants ni trop sous-évalué par rapport à la demande pour le même type d’actif. Surtout, vous devrez être le moins subjectif possible sur les 7 principaux critères qui déterminent la valeur de votre maison.

7 critères objectifs qui affectent la valeur d’un actif

1. L’ emplacement géographique de l’adresse  : « emplacement, emplacement et lieu immobile ! Transport, écoles, nuisances, qualité de vie, sécurité : un appartement « bien situé » sera toujours plus facile à vendre (et revendre). Avec les mêmes caractéristiques d’une propriété, les différences de prix peuvent être importantes d’un quartier à l’autre.
2. La dynamique du quartier  : un quartier dont les commerces ferment les uns après les autres ou qui seraient exposés à un trafic routier important aura certainement un impact sur le prix d’une propriété. Inversement, si les aménagements urbains prévoient la construction d’espaces verts à proximité, et si la valeur du bien peut être révisée à la hausse. Le Plan d’urbanisme local (PLU) disponible à la mairie constituera une source précieuse sur les lignes directrices prévues en matière d’urbanisme ;
3. La situation économique de la municipalité  : c’est un fait établi, certaines communes ou arrondissements de grandes villes sont plus recherchés que d’autres ! Une municipalité avec un taux de chômage élevé n’aide franchement pas à la vente de biens immobiliers. D’autre part, une ville dont la politique est favorable à la création d’entreprises verra sa demande immobilière augmenter.
4. Les caractéristiques de la propriété : c’est probablement le critère le moins objectif et celui qui déclenche un favori chez l’acheteur. S’il est difficile d’être exhaustif sur les caractéristiques de la propriété idéale, on peut citer : les travaux à planifier, son emplacement (étage, rez-de-chaussée, côté rue…), sa superficie, sa disposition, son équipement (parking, garage, terrasse, jardin, ascenseur) et son orientation (exposition au soleil, vis-à-vis, vue) ;
5. L’ état du bâtiment : un ancien bâtiment dont la façade est terne et sur lequel des fissures sont apparentes ne rassurera pas un acheteur potentiel. Les acheteurs ont tendance à fuir les bâtiments pour lesquels des travaux importants doivent être planifiés (rénovation des façades, rénovation des espaces communs, travaux d’ascenseur, etc.) ;
6. Condominium et charges : si votre propriété est située dans une copropriété avec des charges élevées, il y a de fortes chances que vous ayez à faire un geste avec l’acheteur. Alors pensez à leur montant lors de la fixation du prix de votre propriété ou Réduction d’une coupe de cheveux plus élevée.
7. Performance énergétique  : Depuis arrivée en 2011, le Diagnostic de la performance énergétique (DPE) a augmenté en prix. Une étude conjointe des notaires de France et de la Caisse des Dépôts de Consignations a démontré en 2014 l’impact significatif d’un bon label énergétique sur la valeur d’un logement. Dans l’ensemble, l’étude montre que les acheteurs ont tendance, tout à fait équivalente, à privilégier les marchandises dont les cotes sont les plus proches du A, tandis que dans certains secteurs, des variations de prix atteignant 27 % ont été observées.

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Sans le savoir, les acheteurs utilisent l’une des quatre principales méthodes d’évaluation immobilière, la méthode dite de « comparaison » . Comme un expert immobilier le ferait en profondeur, un acheteur qui veut acheter une propriété à sa « juste valeur » ira à travers plusieurs dizaines d’offres immobilières afin de prendre le pouls du marché immobilier. Il saura donc normalement comment le prix de votre propriété est positionné par rapport à l’offre existante.

Pour votre part, vous devriez réaliser très rapidement la demande pour le type de propriété que vous mettez en vente. Si c’est une propriété rare (appartement terrasse sur le toit par exemple) dans une zone recherchée et proche de nombreuses commodités, son prix ne sera pas nécessairement le même qu’un bien qui est largement répandu sur le marché.

Une bonne connaissance du paysage immobilier et de ses tendances sont deux conditions préalables importantes pour pouvoir à la fois vendre votre propriété dans un délai raisonnable et éviter de le vendre à la première offre en cas de pression financière trop élevée. Heureusement pour vous, de nombreux sites existent pour vous aider à avoir une idée claire du « prix du marché » pour votre maison. Indices des prix immobiliers,outils d’estimation en ligne , les solutions ne font pas défaut même si elles ne sont pas toutes les mêmes. Voici une liste des meilleurs outils pour aider à l’évaluation immobilière en ligne.

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Comment estimer votre propre maison ou appartement ?

Bien qu’il soit fortement conseillé de faire au moins 3 estimations par 3 agents immobiliers différents, il est tout à fait possible pour vous d’estimer vous-même le prix de votre maison ou appartement. Maintenant que vous connaissez les critères objectifs pour définir sa valeur, il suffit d’apprécier l’état du marché. À cette fin, il existe trois familles d’outils principaux : bases de données sur les transactions immobilières publiques, indices des prix des sites immobiliers et outils d’estimation en ligne.

Bases de données des notaires de France

Depuis 1990, les notaires ont utilisé deux très bien bases de données informées pour évaluer la propriété à juste valeur : BIEN (base d’information économique notariée) pour la région parisienne et base PERVAL pour les autres régions de France. Le premier est accessible via le site paris.notaires.fr et le second est accessible via barometre.immobilier.notaires.fr. Chaque transaction immobilière doit faire l’objet d’un acte notarié, et chaque acte à transmettre, ces bases sont à ce jour les plus fiables et complètes.

Le baromètre immobilier des notaires

Le site barometre.immobilier.notaires.fr vous donne un accès instantané à tous les indicateurs immobiliers sur la ville et le type de propriété (maison ou appartement) de votre choix : tendance des prix, prix médian, taux de crédit, distribution des ventes.

Prix de l’immobilier des notaires

Un autre site « made in notaires », moins complet en termes de statistiques, mais plus détaillé en termes de recherche filtres (superficie, type de propriété, nombre de chambres) permet d’accéder aux prix immobiliers dans toute la France : https://www.immobilier.notaires.fr/. Le site vous donne les prix au sol, médian et plafond par m2 pour le type de propriété recherché. Il vous permet également de visualiser sur la carte les différences de prix par m2 dans les communes et les environs. Autre intérêt du site immobilier.notaires.fr et surtout : il énumère les dernières propriétés « plus ou moins similaires » vendues dans la commune avec leurs principales caractéristiques (année de construction, étiquette DPE, emplacement, terrasse/balcon…).

PATRIM : l’outil d’estimation de la valeur d’une propriété Bercy

Outil bien connu des contrôleurs de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP), PATRIM a été mis à disposition dès 2014 avec, dans un premier temps, un accès réservé aux estimations faites dans le cadre de la déclaration ISF, héritage, acte de don, impôt un contrôle et une procédure d’expropriation. Depuis mai 2017, PATRIM est ouvert à tous les contribuables français désireux d’évaluer leurs actifs immobiliers.

PATRIM répertorie les dernières transactions immobilières sur une période allant jusqu’à 3 ans et sur une superficie allant de 50m à 5 kilomètres autour d’une adresse donnée. Pour être plus précis, PATRIM désigne tous les immeubles à usage résidentiel (à l’exclusion des bâtiments professionnels), sauf Mayotte et Alsace-Moselle .

Tout comme l’outil de simulation précédent, il donne de nombreuses indications sur les propriétés énumérées : numéro de sol, surface carrez, surface utilisable, prix/m2 carrez, date de construction du logement, référence cadastrale et numéro de lot. Une source très intéressante pour savoir si votre propriété est dans les prix du marché, à condition que dans la zone recherchée, les données soient suffisantes pour vous permettre de faire votre estimation.

Indices des prix des sites immobiliers

Outre les sources officielles, il existe de nombreux sites offrant des indices de prix par mètre carré dans toute la France. Des sites spécialisés sur les annonces immobilières aux « joueurs purs » des indices de prix, chaque solution présente des avantages, mais aussi quelques inconvénients, en particulier en termes de fiabilité et d’exhaustivité des résultats.

• LaCOTEIMMO  : le site incontournable Seloger.com a constitué son propre outil d’estimation basé sur les millions d’offres immobilières présentes sur son site. Prix à prendre avec une pince à épiler parce que basé sur les prix « vendeurs ». D’autre part, LaCOTEIMMO propose toute une série d’indicateurs de l’INSEE sur les typologies de propriété dans la commune concernée. Une source pertinente pour savoir, par exemple, si la propriété que vous mettez en vente est rare.
• Best Agents  : considéré par l’UFC Que Choice comme l’un des sites d’évaluation immobilière les plus fiables, BetterAgents utilise et croise plusieurs sources de données pour alimenter son indice (base de données des notaires de l’Île-de-France, agences immobilières partenaires, transactions déclarées par des particuliers). En plus de l’affichage de l’évolution des prix depuis 1999, BetterAgents nous permet de géolocaliser de nouveaux programmes dans le secteur recherché et d’accéder à une liste de biens (sans prix) vendus par les agences partenaires de la municipalité.
• Efficacité  : acquis par Foncia en 2014, le réseau Immobilier Efficity propose une carte des prix immobiliers par m2 pour l’ensemble de la France. Cet indice, bien qu’il semble se baser principalement sur les biens vendus via le réseau, présente des résultats pertinents et peu différents des bases des notaires. Un peu plus d’efficacité : les différences de prix au m2 d’un quartier à l’autre sont plus marquées sur la carte interactive que sur les sites précédents.

Bon à savoir

Tous les sites ci-dessus offrent la possibilité d’obtenir une simulation personnalisée et anonyme du prix de votre propriété. Pour ce faire, il vous suffit de remplir les caractéristiques de la propriété demandée par le logiciel. Avoir une évaluation de votre bien par un professionnel

Étant donné que l’emplacement tire le meilleur parti de la valeur d’une propriété et que rien ne bat l’œil expert d’un professionnel, il est plus que recommandé de recourir à l’expertise d’un pro pour affiner le devis. Encore une fois, plusieurs solutions sont à votre disposition : faites évaluer votre maison par un agent immobilier, un notaire ou un expert immobilier.

Agents immobiliers

Rappelez-vous le conseil de Stéphane Plaza (encore que je connais) dans sa vidéo : « Impliqué au moins 3 agents immobiliers . Ils doivent se déplacer pour voir les mètres carrés et les travaux à planifier ». Les paramètres à prendre en compte sur place sont en effet très nombreux pour apprécier la valeur réelle du bien. Cependant, vous devriez vous méfier des estimations significativement plus élevées que d’autres. L’agent et l’animateur explique pourquoi : « certaines agences paient leurs agents en fonction du nombre de mandats retournés ».

Notaires

Peu de vendeurs le savent, mais les notaires sont aussi experts en évaluation immobilière. Comme les agents immobiliers, ils peuvent évaluer tous les types de biens, des logements résidentiels aux locaux commerciaux en passant par les propriétés exceptionnelles. Pour estimer le meilleur prix de vente d’une maison et vous donner un « certificat d’expertise » ou « avis de valeur vénale » , les notaires s’appuient principalement sur deux appareils :

• Leurs bases de données  : nous en avons déjà parlé plus haut. Ce sont les plus fiables et exhaustifs. Mais si les notaires ont eu un accès exclusif à ces bases depuis longtemps, ce n’est plus le cas depuis le 1er juillet 2017.
• Label NoteExpert  : ce label est délivré aux notaires qui justifient une pratique d’expertise immobilière de plus de 5 ans et qui ont suivi une formation spécifique. De la même manière les experts immobiliers, les notaires labellisés NoteExpert respectent la charte d’expertise en valorisation immobilière et ses règles. Dernier gage de sérieux : le réel notarié les experts immobiliers sont reconnus TeGova, une association internationale réunissant une cinquantaine d’associations d’expertise immobilière.

Experts immobiliers

Contrairement à un agent ou à tout autre professionnel de l’immobilier, un expert immobilier doit répondre à certains critères pour pouvoir faire une expertise en valeur vénale.

• Il doit avoir une formation spécifique ou une expérience d’au moins 4 ans en évaluation immobilière
• Il doit être couvert par une assurance responsabilité professionnelle
• Il doit respecter les règles éthiques définies par la Charte d’expertise immobilière
• Elle doit respecter les principes fondamentaux de l’évaluation et utiliser l’une des quatre méthodes d’évaluation : la méthode de comparaison directe, la méthode du revenu, la méthode du coût alternatif ou la méthode dite « professionnelle ».

Naturellement, le coût de cette expertise à un prix : les experts immobiliers sont libre d’appliquer leurs tarifs, mais fonctionnent en grande partie sur la base de vacances horaires. Le coût de la mission dépendra donc du temps consacré au dossier et non de la valeur du bien.

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