Comment faire une evaluation de maison ?

Nous ne le cacherons pas, être en mesure d’établir correctement la valeur marchande d’une propriété est plus difficile qu’il n’y paraît. Dans de nombreux cas, la majorité de la population dépend de l’évaluation municipale et ajoute ensuite quelques dizaines de milliers de dollars dans l’espoir d’obtenir un prix de vente légèrement supérieur à l’évaluation. Cette stratégie est courante, et de nombreux vendeurs l’utilisent. Cependant, ce n’est pas nécessairement une bonne façon de procéder. Être capable d’évaluer avec précision et précision la valeur marchande d’une propriété est un commerce en soi. Ils sont appelés : accrédité ou évaluateur immobilier. Ils sont des professionnels de l’évaluation immobilière et utilisent des méthodes éprouvées pour déterminer la valeur marchande de l’immobilier à des dates précises. Puisque le processus d’évaluation immobilière est encore plus ou moins bien compris aujourd’hui, permettez-moi de vous aider à le voir plus clair. Mais tout d’abord, il faut comprendre ce qu’est la notion de valeur marchande !

A lire aussi : Courtier immobilier : pourquoi lui faire appel et comment le choisir 

• 1. Définition de la valeur marchande
• 1.1. ➟ Valeur marchande
• 1.2. ➟ Valeur de l’évaluation municipale
• 2. Mais quelle est la notion de valeur immobilière ?
• 3. Processus d’évaluation pour les évaluateurs agréés ou résidentiels
• 3.1. ➟ La méthode comparable
• 3.2. ➟ La méthode du revenu
• 3.3. ➟ La méthode du coût
• 4. Évaluation par un agent ou un évaluateur immobilier : la différence
• 5. Les principaux outils d’évaluation en ligne
• 5.1. ➟ Evalweb
• 5.2. ➟ Groupe Grandmont
• 5.3. ➟ Sutton Québec
• 5.4. ➟ Mon courtier immobilier — Remax
• 5.5. ➟ Outil d’analyse comparable en ligne
• 5.6. ➟ MapapFournir un outil d’analyse comparable pour vos maisons ou propriétés à louer
• 6. Comment évaluer vous-même la valeur marchande d’une propriété ?

Évaluer la valeur marchande d’une maison ou d’un condo au Québec

Lorsque nous parlons de l’immobilier au Québec, nous ne pouvons certainement pas éviter le sujet de l’évaluation immobilière et nous devons absolument parler de la notion de valeur marchande.

Lire également : Vente immobilière, comment ça se passe ?

Après tout, au cours de leur vie, la grande majorité des gens feront affaire avec un évaluateur agréé et devront comprendre la valeur marchande d’une propriété.

Lorsque vous voulez vendre votre maison, vous ne pouvez pas choisir au hasard un prix de vente. Ce n’est pas parce que tu dis que ta maison vaut 500 000$ que ça en vaut vraiment la peine. Pour déterminer le bon prix auquel vous devriez vendre votre maison, vous devez consulter un professionnel qui utilisera une méthode financière et mathématique pour calculer la valeur marchande de votre maison ou condo.

C’ est la même chose lorsque vous voulez acheter une propriété. Vous n’achetez pas de maison ou de condo à n’importe quel prix (au moins ce n’est pas recommandé). Il est toujours préférable de se renseigner sur la valeur marchande de celui-ci avant de s’assurer que vous payez le bon prix, et éviter de payer trop cher.

Cependant, tout le monde n’est pas à l’aise avec le concept de l’évaluation immobilière au Québec, et c’est tout à fait normal.

Heureusement pour vous, il y a des professionnels spécialisés dans le domaine au Québec, et qui utilisent des méthodes reconnues pour évaluer la valeur des maisons, condos, PLEX et autres bâtiments.

Ici, nous vous présentons en détail tout ce que vous devez savoir sur la façon d’évaluer la valeur marchande d’une propriété au Québec, ainsi que diverses informations utiles pour vous simplifier la vie lorsque vous êtes prêt à faire évaluer la vôtre !

Définition de la valeur marchande

La valeur marchande est définie comme Il s’agit du prix le plus probable et le plus sincère de la vente effective ou présumée d’un immeuble, à une date donnée, sur un marché libre et ouvert où l’acheteur et le vendeur sont raisonnablement informés des conditions du marché.

Valeur d’évaluation municipale  : Il s’agit de la valeur, le 1er juillet, 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation, d’un immeuble dont la valeur est utilisée aux fins de l’impôt foncier.

Il est très important de distinguer ces deux notions de valeur. Étant donné que la valeur d’évaluation est fixée avant l’entrée en vigueur du rôle et ne change pas pendant 3 ans, les variations du marché peuvent, entre-temps, affecter la valeur du bâtiment, qui sera alors différente de la valeur d’évaluation. C’est pourquoi de nombreux professionnels de l’immobilier avertissent le public qu’ils ne confondent pas la notion de valeur marchande avec celle de l’évaluation municipale. Il est important de savoir comment distinguer !

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Mais quelle est la valeur du concept dans l’immobilier ?

Pour comprendre le concept de valeur dans l’immobilier, vous devez d’abord connaître les concepts qui influencent cette valeur. Dans l’évaluation, trois éléments fondamentaux interagissent pour donner naissance à la notion de valeur marchande. Ici, ils sont :

• ✓ Utilité : Le bâtiment en question répond à un besoin et satisfait un désir.
• ✓ Rareté : Plus il y a de demandes pour un type de propriété, plus il y a de rareté. La rareté est un indicateur de gain de valeur, car l’offre ne répond pas à la demande.
• ✓ Pouvoir d’achat : C’est la condition économique de base.

L’ interaction entre ces trois éléments permet de comprendre pourquoi une valeur monétaire est attribuée à une propriété. Dans l’immobilier, il peut être très difficile d’évaluer la valeur marchande d’une propriété sans formation préalable. Mais comment les évaluateurs le font ? Comment est-il possible d’évaluer grossièrement la valeur d’un bien sans avoir recours à un évaluateur ? Passons d’abord à la première question.

Processus d’évaluation pour les évaluateurs agréés ou résidentiels

Si vous décidez un jour de faire appel à un évaluateur agréé ou résidentiel pour déterminer la valeur marchande de votre bien, l’évaluateur fournira un rapport détaillé suivant trois approches :

• ✓ La méthode comparable
• ✓ La méthode de revenu
• ✓ La méthode du coût

Avant de commencer, l’évaluateur recueillera toutes les informations relatives à votre bâtiment, à votre quartier et à votre terrain afin d’avoir un aperçu de votre propriété. Par la suite, il évaluera votre bâtiment en utilisant les trois approches pour obtenir trois valeurs d’évaluation. Enfin, il fera un rapprochement de la valeur lorsqu’il devra porter un jugement critique sur la valeur qu’il juge la plus pertinente et présenter une valeur marchande à la date d’évaluation. Dans le rapport final, il devra présenter la valeur marchande à la date d’évaluation, la procédure utilisée dans ses trois approches et une justification de la valeur marchande établie. La personne qui a demandé le rapport aura alors un document à l’appui complet et professionnel qui atteste objectivement de la valeur de ses biens.

Les 3 méthodes d’évaluation immobilière reconnues au Québec

Par conséquent, il existe trois méthodes d’évaluation reconnues au Québec. Les particuliers n’auront habituellement affaire qu’à deux d’entre eux, la méthode comparable et la méthode du revenu.

Le diagramme suivant vous donne une brève description de chaque méthode et pour quelle classe de bâtiment il s’applique.

MÉTHODE DU REVENU

Méthode utilisée pour évaluer la valeur marchande des immeubles produisant un revenu locatif.

MÉTHODE COMPARABLE

Méthode utilisée dans 99% des évaluations de maisons privées et de condos.

MÉTHODE DE COÛT

Méthode utilisée principalement pour les bâtiments industriels, commerciaux ou spéciaux.

Méthode de

comparable La méthode comparable est connue de la majorité de la population. C’est celui qui est le plus souvent utilisé pour évaluer rapidement la valeur d’un bâtiment et c’est aussi le plus simple à appliquer. Dans l’évaluation immobilière, cette méthode est considérée comme une preuve directe de la valeur d’un bien. Il le rend possible pour mesurer la juste valeur marchande d’un bien à l’aide du marché immobilier.

En résumé, la méthode consiste à identifier quelques bâtiments comparables (3 minimum ; 10 au maximum) qui sont très semblables au bâtiment en question. La première étape consiste donc à recueillir des données sur le marché et à les analyser afin de cibler des propriétés comparables (qui ont été vendues récemment) qui serviront à déterminer la valeur du bien en question. Une fois ces trois propriétés comparables sélectionnées (prendre trois par exemple), l’évaluateur devra ajuster la comparable aux caractéristiques du sujet. Par exemple, si un véhicule comparable a un garage et que le sujet n’en a pas, l’évaluateur devra calculer la valeur contributive d’un garage et la soustraire du prix de vente du bien comparable. La majeure partie de la méthode consiste donc à estimer, sur la base d’un facteur comparatif, la valeur contributive des différents attributs de propriété (une chambre supplémentaire, une salle de bain, une piscine, etc.) afin de les déduire ou de les ajouter aux prix de vente du comparable afin qu’ils soient identiques au sujet.

Une fois cela fait et que tous les éléments comparables ont été rapportés au sujet, l’évaluateur pourra alors établir la moyenne pondérée des valeurs obtenues afin d’obtenir une valeur marchande pour le sujet. Si jamais l’une des valeurs comparatives semble être déformée, il appartient à l’évaluateur de l’ignorer afin de ne conserver que des valeurs représentatives.

Cette méthode est la plus éprouvée, utilisée et reconnue par les tribunaux du Québec.

Bâtiments généralement évalués selon la méthode comparable :

• Maison unifamiliale
• Maison de ville
• Twin détaché
• Condo
• Petit PLEX de 5 unités et moins
• Terres
• Etc.

vs

Méthode du revenu

La méthode du revenu sert à estimer la valeur marchande d’un bien en fonction du revenu net qu’il génère en fonction des conditions du marché à la date d’évaluation. Il s’agit d’une méthode plus complexe et consiste en une preuve indirecte de valeur. C’est une technique utilisée lorsque l’immeuble génère des revenus immobiliers ou lorsqu’il y a peu de ventes comparables sur le marché. La valeur doit souvent être corroborée par une autre méthode d’évaluation.

En résumé, la méthode consiste à estimer le revenu net du bien, puis à diviser le montant par un taux d’actualisation. La valeur ainsi obtenu se compose de la valeur marchande de l’immeuble. C’est une version très simplifiée de la méthode.

Cette méthode est couramment utilisée par les évaluateurs accrédités pour évaluer la valeur marchande de biens immobiliers produisant des revenus locatifs, qu’ils soient résidentiels, commerciaux ou industriels.

La méthode du revenu est basée sur les principes du financement immobilier et des mathématiques financières plus avancées. Ainsi sont utilisés des concepts tels que la normalisation, TGA, MRB, MRN, etc.

Contrairement à la croyance populaire, les petits immeubles à revenu (tels que Duplex, Triplex et Quadruplex) sont souvent évalués sur une base comparable plutôt que sur le revenu.

Toutefois, plusieurs évaluateurs agréés utilisent plutôt une méthode mixte d’évaluation pour les petits immeubles à revenu en combinant la méthode comparable et la méthode du revenu. Sans entrer dans les détails, cela permet de prendre en compte l’état du marché et le revenu du bâtiment dans le même calcul.

Si vous possédez un immeuble à revenu, il serait avantageux de le faire évaluer avant de le vendre afin de cibler adéquatement le prix de vente approprié.

Seuls les experts devraient s’aventurer à utiliser cette méthode.

Bâtiments généralement évalués selon la méthode du revenu :

• Immeuble d’appartements
• PLEX de 6 unités et plus
• Immeuble de bureaux
• Bâtiment avec petits magasins de location
• Centre commercial
• Bâtiment locatif industriel
• Et encore plus !

Méthode de coût

Le est l’une des techniques d’évaluation éprouvées et est considérée comme une preuve indirecte de la valeur marchande d’un bien. Cette technique est principalement utilisée lorsqu’il n’y a pas de marché immobilier actif, pour la construction limitée, pour de nouvelles constructions ou pour les bâtiments atypiques.

La méthode consiste donc à évaluer, tout d’abord, la valeur du terrain. Par la suite, l’évaluateur calculera le coût du remplacement du bâtiment, puis calculera les déficiences qui affectent le bâtiment en fonction de son âge apparent, de son emplacement et de son utilisation obsolète. Enfin, il calculera la valeur amortie du bâtiment et ajoutera la valeur des dépendances (hangars, garage, etc.). Il ajoutera donc la valeur du terrain à celle du bâtiment pour obtenir une valeur finale en utilisant la méthode du coût.

Le coût de la méthode n’est pas utilisé très souvent, et les individus n’auront jamais à le déchirer dans des situations exceptionnelles.

Ce sont plutôt les propriétaires de biens immobiliers particuliers qui peuvent l’utiliser. L’État le fait parfois pour évaluer les bâtiments patrimoniaux.

Bâtiments généralement évalués selon la méthode du coût :

• Nouvelles Constructions
• Bâtiments hors normes
• Bâtiments à architecture spéciale
• Bâtiments sans comparable
• Bâtiments du
• Etc.

Évaluation par un agent immobilier ou un évaluateur : la différence

Évaluer correctement une propriété est beaucoup plus complexe qu’il n’y paraît. L’expérience et le jugement de la personne évaluante sont essentiels pour déterminer la valeur marchande. Les agents immobiliers, par leur connaissance du marché immobilier et les quelques cours qu’ils ont suivis, sont en mesure d’évaluer la valeur marchande approximative de votre propriété. Vous vous demandez probablement : Pourquoi paierais-je le gros prix pour un évaluateur dans ce cas ? En fait, c’est surtout une question de précision…

Devenir agent immobilier nécessite une formation de niveau collégial (CEA ou CED) en courtage immobilier. Au cours de cette formation, l’agent immobilier reçoit des cours sur divers aspects de l’immobilier, y compris l’évaluation. Pour sa part, l’évaluateur accrédité doit terminer un baccalauréat à l’université de niveau, faire un stage d’un an, suivre les cours de formation de l’Ordre d’éthique pour enfin réussir l’examen d’admission. Il s’agit d’une formation beaucoup plus longue et complète, au cours de laquelle l’évaluateur se spécialise dans plusieurs domaines du monde immobilier et où il acquiert une expertise en évaluation immobilière.

La différence est donc que la évaluateur, puisqu’il a une formation d’évaluation beaucoup plus avancée, peut évaluer avec un degré plus élevé de précision la valeur de votre propriété. En outre, son titre est protégé et il vous donne un rapport d’évaluation complet et formel, ce que les agents ne font pas.

*Notez qu’il n’est pas nécessaire d’être accrédité pour être évaluateur. Il y a des évaluateurs accrédités et d’autres qui ne le sont pas (évaluateur immobilier ou résidentiel).

Quel est le coût d’une évaluation effectuée par un évaluateur accrédité au Québec ?

Souhaitez-vous que votre propriété soit évaluée par un évaluateur autorisé et vous vous demandez quels sont les tarifs ?

Chaque entreprise évaluatrice charge en fonction de ses critères, ce qui peut varier considérablement. En effet, il n’est pas rare de constater des différences marquées de prix entre les différents évaluateurs.

Néanmoins, voici une idée de prix pour une évaluation immobilière faite par un évaluateur agréé au Québec pour divers types d’immeubles :

• Maison unifamiliale : 375$
• Condo : 350$
• Propriété à revenu : Varie considérablement (de 500$)
• Immeubles commerciaux : Estimation individuelle
• Bâtiments Industriels : estimation individuelle

Les particuliers paient en moyenne 375$ pour faire évaluer leur maison.

Pourquoi devrais-je faire évaluer ma propriété par un évaluateur accrédité ?

Pourquoi votre maison a-t-elle été évaluée par un évaluateur agréé alors qu’un courtier immobilier peut vous donner une très bonne idée de la valeur de votre maison, absolument gratuitement ?

Il y a beaucoup de raisons, mais voici les 3 plus populaires :

1. Pour refinancer votre propriété, que les banques auront besoin de connaître la valeur de marché actuelle
2. Lors de la vente de votre propriété afin de cibler le prix de vente optimal
3. À l’achat pour vérifier le rapport « prix d’achat/valeur marchande »

En effet, seuls les rapports d’évaluation immobilière des évaluateurs accrédités sont reconnus par les tribunaux, les banques et d’autres juridictions du Québec. Pour refinancer votre maison, en acheter une ou plusieurs, les prêteurs peuvent avoir besoin d’un rapport officiel d’un évaluateur agréé.

Vous pouvez également consulter un évaluateur agréé pour connaître la juste valeur marchande de votre bien à vendre. Cela vous donnera un excellent outil pour négocier avec les acheteurs et leur prouver que votre maison vaut vraiment le prix que vous demandez. Pour refinancer, acheter ou vendre, le recours à un évaluateur accrédité est souvent une décision judicieuse et un choix incontournable.

Le principaux outils d’évaluation en ligne — Evalweb, JLR, etc.

En plus des agents, il existe différents sites Web qui vous permettent d’évaluer votre propriété en ligne en quelques clics. Certaines agences immobilières le font également, comme Sutton, Remax, Royale Lepage, etc. Le principe est que vous fournissez des informations sur votre propriété (adresse, type de propriété, nombre de chambres, nombre de salles de bains, taille, année de construction, etc.) pour que les gens puissent les évaluer objectivement. Ce ne sont pas des outils automatisés qui fournissent des mesures de valeur, mais des personnes qui reçoivent des demandes, les analysent et fournissent une réponse par e-mail.

Il ne s’agit pas d’évaluateurs (sauf exception), de sorte que l’attention devrait être accordée à ces types de services. Dans de nombreux cas, les agents immobiliers évalueront la valeur de votre propriété. Néanmoins, modérément moins de 100$ et parfois même gratuitement, vous pouvez demander une évaluation de la valeur marchande de votre propriété. Il n’est pas aussi fiable et précis qu’une évaluation réelle, mais il peut bien faire le travail si le budget ne permet pas l’utilisation d’un évaluateur certifié.

Voici différents sites web vous permettant d’évaluer votre propriété en quelques clics ! Notez également que de nombreux courtiers offrent ce type de service.

Evalweb

Evalweb est un site qui vous permet d’obtenir une évaluation en ligne de votre propriété. Le service d’évaluation automatisé coûte 50$. Le service d’évaluation professionnelle coûte 350$.

Groupe Grandmont

Grandmont Group offre un service GRATUIT pour évaluer la valeur marchande de votre propriété à l’aide d’un formulaire en ligne.

Sutton Québec

Sutton offre un service d’évaluation de votre propriété. Il suffit de remplir un formulaire en ligne pour obtenir un prix rapidement.

Mon courtier immobilier — Remax

Remax offre également son propre service d’évaluation en ligne GRATUIT. Ils peuvent cibler rapidement la valeur de votre propriété.

Vous pouvez également utiliser ce comparateur gratuit pour comparer 3 propositions de 3 courtiers via un court formulaire dynamique en 2 minutes plutôt que de visiter plusieurs sites.

Tous sont tous, les agences immobilières et les courtiers sont prêts à vous fournir GRATUITEMENT et RAPIDEMENT une estimation assez précise de la valeur marchande de votre bien. Cela ne prend que quelques clics et c’est fait !

Outil d’analyse comparable en ligne

JRL propose des outils d’analyse en ligne approfondis comparables, mais sont réservés aux professionnels de l’immobilier. Pour les particuliers, les options sont donc assez limitées. Une façon de le faire est de collecter des ventes comparables récentes en ligne, mais souvent les prix de vente ne sont pas affichés. C’est là qu’un courtier peut vous aider. Ce dernier, ayant accès aux bases de données réservées aux professionnels, peut vous aider et vous fournir des informations avancées qui ne sont pas disponibles en ligne.

MapDeliver un outil d’analyse comparable pour vos maisons ou propriétés à louer

Cependant, si vous possédez des propriétés à revenu ou si vous souhaitez connaître les prix des loyers à proximité, vous pouvez visiter Mapliv — Rent. Ce site présente tous les logements vacants actuellement loués avec leur prix et leur emplacement exact. Ce site rassemble toutes les offres sur le marché et facilite la comparaison des loyers, ce qui peut vous aider à identifier les bonnes opportunités et la valeur relative des biens à revenu. En outre, il peut vous épargner et cibler des offres comparables à un meilleur prix. C’est un outil qui peut être intéressant pour les propriétaires et les locataires afin de cibler précisément les loyers équitables et potentiels des marchands.

15 cabinets d’évaluateurs réputés agréés dans la ville de Québec

Il y a une multitude de cabinets d’évaluateurs agréés au Québec, dispersés dans toute la province. Que vous viviez à Québec, Montréal, Gatineau ou ailleurs dans la région, vous pouvez certainement trouver un professionnel compétent pour vous accompagner dans vos efforts. Nous avons identifié ici 15 entreprises réputées d’évaluateurs agréés au Québec, 5 dans la région de la capitale nationale, 5 dans la région de Montréal et 5 autres entreprises dans la région. Apprenez-en davantage sur les meilleures firmes d’évaluation agréées au Québec pour bien choisir votre professionnel et comparer les choix qui s’offrent à vous.

Pour éviter la recherche par mots-clés sur Internet, voici les noms de certaines des meilleures firmes d’évaluation agréées au Québec. Vous pouvez également remplir notre formulaire gratuit pour comparer 3 évaluateurs de qualité accrédités près de chez vous (prix, cabinet, approche, et plus encore).

Région du Québec

Derico Hurtubise & Associés

Yvon Poulin & Associés

Évaluateur agréé Ville de Québec

Expertise en

Genest & Associés

Région de Montréal

Évaluateurs certifiés Gauthier Roy Huot

Raymond Joyal Inc.

Marc Jutras Évaluateurs certifiés

Évaluation immobilière du temple

Évaluateurs certifiés Proval Group

Ailleurs dans la province

Certifié BBD Évaluateurs

Daniel Bouchard Évaluateur certifié

Nancy Vachon évaluatrice certifiée

Évaluateurs certifiés Fortin Fréchette

BPL Evaluations Inc.

Comment évaluer vous-même la valeur marchande d’une propriété ?

Beaucoup de gens se demandent comment il leur est possible d’évaluer la valeur marchande d’un immeuble sans recourir à un évaluateur. En fait, pour être honnête, c’est très difficile. Si vous voulez avoir une valeur précise, objective et juste, vous devriez consulter un évaluateur agréé ou un évaluateur résidentiel. En revanche, il est possible de faire une estimation plus ou moins précise en utilisant une simplification de la méthode comparable.

Pour le résidentiel, c’est cette méthode qui est le plus couramment utilisée. Si vous voulez avoir une idée de la valeur de votre propriété, analysez le marché immobilier dans votre secteur. Profilez votre propriété en ciblant le nombre de chambres, salles de bains, espace de vie, présence d’une piscine, garage, etc. Ensuite, analysez l’historique des ventes immobilières dans votre quartier et ciblez des propriétés comparables à la vôtre (superficie, nombre de pièces, etc.)

Choisissez au moins 4-5 propriétés comparables. Il est important qu’il soit situé près de votre propriété couché et idéalement dans le même quartier. Essayez qu’ils aient aussi peu de différence que possible de la vôtre. Comme vous n’êtes pas formé pour effectuer des ajustements, vous pouvez simplement établir la moyenne de la valeur des propriétés comparables dans la zone choisie. Le résultat obtenu vous donnera alors une idée de la valeur de votre propriété. Il convient de noter, cependant, que cette valeur sera approximative et que votre choix de comparable aura une très grande influence sur le résultat obtenu.

Il est donc possible de évaluer approximativement la valeur de sa propriété. Néanmoins, il est fortement conseillé de faire affaire avec un évaluateur agréé ou un évaluateur immobilier afin d’obtenir une évaluation plus précise et précise de la valeur marchande.

Déterminer la valeur marchande d’un PLEX au Québec

Le marché des immeubles à revenu fonctionne quelque peu différemment du marché résidentiel traditionnel au Québec. En effet, bien que le marché résidentiel réponde au besoin d’accommoder les particuliers, ceux qui achètent des immeubles à revenu recherchent souvent un aspect de « rentabilité » de leur achat. La méthode utilisée pour déterminer la valeur marchande d’un PLEX peut donc varier.

En effet, les évaluateurs ont généralement la possibilité d’utiliser deux méthodes pour évaluer la valeur d’un bien à revenu : la méthode comparable appliquée aux immeubles à logements multiples ou la méthode du revenu.

Voyons quand chaque méthode est applicable et la principale différence entre eux.

La méthode de comparaison appliquée à le PLEX

Premièrement, la méthode comparable, qui est utilisée dans 99 % des maisons et des condos, peut également être utilisée pour évaluer la valeur d’un PLEX. Ce sont souvent de petits immeubles à revenu qui se prêtent à une évaluation à l’aide de la méthode de comparaison, par exemple Duplex, Triplex et Quadruplex. À l’aide de cette méthode, l’évaluateur comparera plusieurs ventes de bâtiments comparables et ajustera leurs composantes et leurs prix de vente pour déterminer mathématiquement à quel prix le bâtiment en question devrait être vendu. C’est donc sur la base des ventes sur le marché que l’évaluateur déterminera la valeur du bien faisant l’objet d’une évaluation.

La méthode du revenu pour les immeubles à logements multiples

Lorsqu’ il s’agit d’immeubles à revenu plus important, comme un bâtiment de 10 logements, la méthode comparable n’évalue généralement plus adéquatement la valeur marchande.

Il est donc nécessaire de s’appuyer sur d’autres données relatives au bâtiment pour connaître sa valeur. C’est à ce moment que la méthode du revenu sera franchement très utile.

La méthode du revenu se concentre sur les éléments fondamentaux d’un bâtiment, à savoir ses états financiers. Il s’agit des revenus générés par l’immeuble, des dépenses connexes, des frais, des revenus nets, de la normalisation des états financiers, et plus encore.

Une évaluation basée sur le revenu sera donc nécessairement basée sur la performance financière et la rentabilité d’un bâtiment. Ce sont des données beaucoup plus pertinentes pour les investisseurs dans le cas d’un important immeuble de revenus.

Rapprochement de la valeur marchande d’une maison : les évaluateurs ne décident pas, ils reflètent la valeur que le marché donne à votre propriété

Dans l’évaluation immobilière, le moment où l’évaluateur analyse les résultats de ses calculs et détermine la valeur marchande exacte d’un bien est appelé « réconciliation ». Ce rapprochement est, en fait, que l’évaluateur identifie les erreurs, les lacunes et les incohérences pouvant émergent de l’évaluateur et réalisent une analyse objective afin de sélectionner les meilleures données de son évaluation.

En fin de compte, il cible la juste valeur marchande d’un bien. Cependant, il serait erroné de croire qu’un évaluateur agréé décide de la valeur d’une maison ou d’un condo. Il ne décide rien, cela ne traduit que la valeur que le marché donne à votre propriété. Toutefois, il est vrai de dire que l’évaluateur doit faire preuve d’un jugement professionnel tout au long de son analyse pour choisir le meilleur comparable, donné et donner son OPINION sur la valeur marchande d’un bien.

On peut donc dire qu’à la fin, il traduit les données de marché et les analyse, puis formule son opinion professionnelle, qui a force de loi auprès des banques et des autorités gouvernementales. Son rôle ne doit donc pas être pris à la légère.

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Foire aux questions sur l’évaluation immobilière au Québec (FAQ)

Vous trouverez dans cette section toutes les questions les plus fréquemment posées concernant l’évaluation immobilière au Québec. Si vous avez des questions à l’esprit qui n’ont pas reçu de réponse dans cette section, vous pouvez toujours remplir notre formulaire pour trouver des évaluateurs accrédités pour leur parler de vos questions et de vos besoins.

Comment puis-je évaluer le bon prix de vente pour ma maison si je veux la vendre rapidement et au meilleur prix ?

Vous voulez vendre, mais vous vous n’avez aucune idée de la façon de déterminer quel prix de vente afficher ? L’erreur la plus courante que font les acheteurs est de se fier à l’évaluation municipale. Ce n’est pas une bonne valeur. Vous avez deux options pour cibler le bon prix de vente. La première option consiste à embaucher un évaluateur agréé pour évaluer la valeur marchande exacte de votre propriété à une date précise, ou de vendre avec un courtier immobilier.

Les courtiers immobiliers sont également en mesure de cibler approximativement la valeur marchande d’une maison. Bien qu’ils soient moins précis, ils peuvent très bien vous aider à cibler le prix de vente optimal pour votre maison afin que vous vendez rapidement et au meilleur prix. Néanmoins, les évaluateurs sont de loin les évaluations les plus exactes.

Existe-t-il des évaluateurs accrédités de meilleure qualité que d’autres au Québec ?

Évidemment, dans chaque domaine, il y a des professionnels qui sont plus performants et plus expérimentés que d’autres. Toutefois, dans le domaine de l’évaluation immobilière, tous les évaluateurs accrédités ont suivi la même formation et sont normalement formés au même niveau. Néanmoins, la réalité est qu’il y a des évaluateurs accrédités qui sont encore mieux formés et de qualités supérieures. Grâce à notre plateforme, vous pouvez comparer gratuitement plusieurs réviseurs certifiés et choisir celui qui vous convient le mieux.

Quel est le coût moyen d’une évaluation officielle pour un condo ?

Au Québec, le coût moyen d’une évaluation officielle accompagnée d’un rapport d’un évaluateur agréé pour un condo est normalement d’environ 350$. Évidemment, les taux varient d’une entreprise et d’un évaluateur à l’autre, il est donc tout à fait possible que vous constatez des prix plus élevés ou inférieurs.

Quel est le coût moyen d’une évaluation formelle pour une maison unifamiliale ?

Le coût moyen de l’obtention d’un rapport d’évaluation officiel d’un évaluateur agréé pour sa maison unifamiliale au Québec est d’environ 500$, et une multitude de facteurs peuvent varier ce prix. Par exemple, si le bien est une maison jumelée ou une maison de ville, cela peut aussi avoir une incidence sur le prix, ainsi que sur l’entreprise ou l’évaluateur agréé qui effectue l’évaluation.

Existe-t-il des évaluateurs accrédités dans toutes les régions ?

Il existe des cabinets d’évaluateurs agréés dans toutes les régions du Québec. Peu importe où votre propriété se trouve au Québec, il est possible de la faire évaluer par un évaluateur accrédité.

Quelle est la méthode d’évaluation la plus courante utilisée par les évaluateurs accrédités au Québec ?

Dans l’évaluation immobilière, il existe trois méthodes d’évaluation officiellement reconnues : la méthode comparable, la méthode du revenu et la méthode du coût. Les deux dernières méthodes sont moins couramment utilisés.

La méthode comparable est la plus utilisée dans 90 % des cas et sert principalement à évaluer la valeur des immeubles résidentiels non locatifs. C’est donc la méthode comparable qui est utilisée pour les maisons, les condos, les jumelés, etc.

Pourquoi l’évaluation municipale n’est-elle pas un bon indicateur de la valeur d’une maison ?

Bon nombre de propriétaires croient que l’évaluation municipale de leur compte fiscal reflète la valeur réelle de leur propriété. C’est une erreur d’un débutant. Pourquoi ? Parce que l’évaluation municipale est une évaluation effectuée par un évaluateur accrédité sans que ce dernier visite votre propriété, basée sur des critères globaux et qui se fait le 1er juillet 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle. Lorsque la valeur est inscrite à votre rôle d’évaluation, elle reflète la valeur passée de votre maison, et elle n’est pas nécessairement ultra précise. Une évaluation sur trois ans , si vous vendez la troisième année et que vous examinez votre évaluation municipale pour déterminer votre prix de vente, vous utiliserez effectivement la valeur estimée de votre propriété il y a plus de 3-4 ans. C’est pour ça qu’ils disent que ça n’a pas de sens de s’y fier.

Pourquoi la valeur marchande devrait-elle être évaluée à une date précise ?

La valeur des maisons et des biens immobiliers fluctue au fil du temps. Si votre maison a été évaluée il y a 5 ans, il est très probable que sa valeur soit modifiée. Pour cette raison, les évaluateurs accrédités doivent effectuer une évaluation avant une date précise. Ceci est valable à cette date et doit être refait périodiquement pour tenir compte de la réalité du marché et de la croissance ou de la baisse des prix.

Pourquoi la banque exige-t-elle une évaluation immobilière formelle lorsque je veux refinancer ou ouvrir une marge de crédit hypothécaire ?

Au Québec, il est possible de refinancer votre maison ou transformer votre hypothèque en marge de crédit hypothécaire. Il existe différents produits hypothécaires flexibles pour les propriétaires avec remboursé une bonne partie de leur prêt (souvent 20% et plus).

Dans ces situations, avant d’ouvrir une marge hypothécaire ou d’un refinancement, la banque exige une évaluation du bien par un évaluateur agréé pour déterminer sa valeur marchande. Pourquoi ?

Parce que la valeur marchande est le point central pour évaluer la marge que la banque peut offrir au client. Il est basé sur la valeur de la propriété que la banque sera en mesure de déterminer combien elle peut refinancer avec le solde du prêt. Les évaluateurs agréés jouent donc un rôle important dans le refinancement des projets.

Quels sont les ordres professionnels des évaluateurs accrédités ?

Au Québec, tous les évaluateurs accrédités doivent être membres de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).

Au Canada, il y a aussi l’Institut canadien des évaluations (AIC), qui réunit des professionnels de l’évaluation immobilière.

Quelles sont les principales étapes lors de l’embauche d’un évaluateur accrédité ?

• Réunion téléphonique pour discuter du tarif et prendre rendez-vous
• Visite des lieux pendant la visite, prise de photos et notes concernant l’état et les caractéristiques du bien
• L’ évaluateur rédige son rapport et effectue son évaluation
• L’ évaluateur vous envoie par courriel (ou en personne) son rapport d’évaluation officiel

Quand est-ce une bonne idée d’utiliser un évaluateur agréé ?

Il y a une multitude de situations qui peuvent demander l’utilisation des services d’un évaluateur accrédité au Québec. Voici plusieurs exemples :

• Lors de la vente d’une propriété pour cibler le prix de vente optimal
• Au cours d’un projet de refinancement
• Lors d’un divorce pour établir la division du patrimoine familial
• Lorsqu’ un différend avec un assureur concernant le montant de la protection requise pour votre bien
• Lors de la demande de financement pour des travaux de rénovation
• Lors d’un litige fiscal foncier avec votre municipalité
• Et encore plus

Comme vous pouvez le voir, toutes sortes de situations peuvent nécessiter l’aide d’un évaluateur accrédité.

Quel est le délai pour un évaluateur pour effectuer une évaluation à partir du moment de la nomination ?

C’ est difficile à dire, mais généralement cela peut durer entre 2-5 jours entre le premier téléphone utilisé pour prendre rendez-vous et le rendez-vous lui-même. La durée de la visite peut prendre entre 30 minutes et 2 heures selon la propriété.

Ensuite, il est généralement nécessaire de calculer 2-7 jours pour recevoir le rapport. Fondamentalement, calculez environ 1 semaine en moyenne. Cependant, il arrive souvent que ce délai soit vraiment plus court dans certaines circonstances, en particulier dans des situations urgentes.

Certaines sociétés d’évaluation sont également plus occupées que d’autres. Il est possible qu’un évaluateur puisse venir le lendemain de la nomination et vous fournir le rapport officiel le lendemain.

Quels cours de formation doivent avoir suivi pour les évaluateurs accrédités pour obtenir leur titre de professionnel ?

Pour obtenir leur titre officiel d’évaluateur accrédité, ces professionnels doivent avoir suivi un programme d’études assez complet détaillant ce qui suit :

• Diplôme universitaire reconnu par l’OEAQ
• Stage de 1 an avec un membre de l’OEAQ
• suivre des formations officielles de l’OEAQ
• Passer l’examen officiel d’admission pour l’ouverture du permis

Fondamentalement, vous devez avoir terminé au moins 3 ans d’études universitaires, suivi d’un an de stage et divers cours de formation. Les professionnels qui complètent cette formation sont donc extrêmement compétents et très bien formés. Bien que certains évaluateurs soient plus expérimentés, ils sont tous en mesure d’effectuer une évaluation avec précision et justice.

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