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Comment calculer le différentiel foncier ?

Comment calculer le différentiel foncier

Le taux d’endettement est un outil qui permet aux banques de s’assurer que vous disposez d’une capacité d’emprunt pouvant vous permettre de continuer à gérer sereinement vos finances. Il est question pour les établissements financiers de s’assurer que vous ne dépassiez le maximum de 35% autorisé pour le taux d’endettement.

Dans le cadre d’un investissement locatif, le calcul du taux d’endettement n’est pas avantageux pour l’investisseur, c’est pourquoi certaines banques calculent plutôt un taux d’endettement différentiel. Qu’est-ce que c’est exactement et quel est la procédure de calcul qui lui est appliquée ? Toutes les réponses dans ce billet.

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Taux d’endettement différentiel : définition et avantages ?

Avant de définir le taux d’endettement différentiel, il est important de rappeler ce qu’est le taux classique d’endettement et sur quelles bases il est calculé. La grande majorité des banques additionne la totalité des charges de l’emprunteur et y ajoute toutes ses mensualités de crédit.

Le montant obtenu est alors diviser par l’ensemble de ses revenus et multiplier par 100 pour obtenir le taux d’endettement. Cependant ce calcul n’est pas du tout avantageux pour les projets liés à l’investissement dans le domaine foncier locatif. C’est la raison pour laquelle, certaines banques vont appliquer plutôt le calcul du taux d’endettement différentiel.

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Cette méthode de calcul est légèrement différente du calcul classique et est considérée comme étant plus avantageuse pour les investisseurs dans l’immobilier locatif. La particularité du différentiel foncier réside dans le fait que les loyers attendus du bien immobilier mis en location vont automatiquement venir compenser les charges de l’emprunteur.

Ainsi la valeur du taux d’endettement sera réduite grâce à une meilleure prise en compte de votre situation globale. Notez que ce type de calcul est adopté par les banques pour faire la différence entre les emprunteurs particuliers et les investisseurs. En définitive, le différentiel est particulièrement indiqué pour les investisseurs dans l’immobilier, mais il n’est pas appliqué par toutes les banques. Veillez à bien vous renseigner auprès de la banque avant d’engager votre dossier de crédit.

Méthode de calcul du taux d’endettement différentiel

calculer le différentiel foncier

Pour le calcul du taux d’endettement différentiel, les banques procèdent en trois étapes. Il s’agit d’abord de calculer le solde investisseur, dans cette étape les charges foncières sont soustraites des revenus fonciers de l’investisseur. Notez que les revenus fonciers sont pondérés à 70%. Si le solde ainsi obtenu est positif, il sera ajouté aux revenus et dans le cas où il est négatif, il sera soustrait aux revenus.

Enfin, il faudra diviser les mensualités de prêts par le solde investisseur calculé pour avoir le taux d’endettement différentiel. Cette méthode vous semble difficile à comprendre, nous allons prendre un exemple concret pour vous aider à mieux appréhender le concept de calcul du différentiel foncier.

Etude de cas : calcul du taux d’endettement différentiel

Considérons un individu qui souhaite prendre un crédit pour investir dans un bien immobilier locatif.  Il dispose d’un salaire net de 3000 euros par mois. Les revenus fonciers totaux de cette personne sont d’environ 1200 euros et une pondération à 70% donne 840 euros par mois ; considérons que ses mensualités de prêt soient évaluées à 1000 euros par mois ; les charges foncières de cet investisseur sont de 700 euros par mois.

Voici la méthode de calcul appliquée pour le calcul du différentiel foncier :

Première étape :

Le calcul du solde investisseur = Revenus fonciers – Charges foncières = 840  – 700 = 140 euros (le solde est positif, donc on va l’ajouter aux revenus).

Deuxième étape :

Les revenus + déficit foncier = 3000 + 140 = 3140 euros

Troisième étape :

On peut dès lors calculer le taux d’endettement différentiel par la formule suivante :

1000 / 3140 = 31,85 %.

Avec la méthode de calcul classique, on aurait obtenu :

((700 + 1000) / (3000 + 840)) x 100 = 44,27 %.

Sur la base de ces calculs, Il est évident que le taux d’endettement différentiel est bien moins élevé que pour le taux d’endettement classique et même plus, il est inférieur au 35% fixé comme la valeur minimum du taux d’endettement.

Le taux d’endettement différentiel est indiqué pour les investissements locatifs et va vous permettre d’augmenter considérablement votre capacité d’emprunt.

Autres conseils pour réussir son investissement immobilier

Pour réussir son investissement locatif, il faut prendre en considération de nombreux paramètres. Il est tout d’abord important de connaître son taux d’endettement ou son taux d’endettement différentiel. Si vous souhaitez en savoir davantage sur la méthode d’estimation, vous pouvez obtenir plus d’informations via ce lien. N’oubliez pas non plus de déterminer votre budget. Ce dernier oscille en fonction de votre type d’investissement locatif. Le montant nécessaire peut varier grandement entre un placement dans un logement ou dans un local commercial ou des bureaux.

L’ancienneté du bien entre également en ligne de compte. Investir dans un logement ancien revient moins cher. En revanche, opter pour une maison ou un appartement neuf vous permet d’avoir droit à certains avantages fiscaux, à l’instar du dispositif Pinel.

Dans le cadre d’un investissement locatif, il ne faut pas non plus négliger l’emplacement du bien. Le succès de votre projet en dépend. Pour mettre toutes les chances de votre côté, optez pour un appartement ou une maison située dans une grande ville proche de toutes les commodités (écoles, marchés, établissements sanitaires, etc.).

Le calcul du rendement locatif ne doit pas être pris à la légère. Ce type de revenu varie en fonction de plusieurs facteurs : demande locative, charges de copropriété, périodes de vacance et bien d’autres encore. De manière générale, il est d’environ 6 à 7 % dans les grandes villes françaises.

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