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Comment utiliser le fonds travaux loi ALUR ?

Depuis le 1er décembre 2017, la création d’un fonds de travaux au sein de la copropriété est devenue une obligation légale. Pour le gérer efficacement, il est préférable de connaître les principales caractéristiques de celui-ci. Qui cela concerne ? Comment le configurer ? Pouvons-nous récupérer ses provisions en cas de vente de sa propriété ? Nos réponses.

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Fonds de travaux : définitions et obligations

L’ article 58 de la loi sur l’accès au logement et l’urbanisme rénové rend désormais obligatoire la création d’un fonds de construction pour les condominiums d’une certaine taille. Entré en vigueur le 1er janvier 2017, la loi ALUR est basée sur un simple. En introduisant un principe d’épargne parmi les copropriétaires, il vise à faciliter le financement de projets importants et hors budget. Établir les coûts d’une imprévue chantier de construction a toujours été un vrai mal de tête pour les condominiums, en particulier ceux qui transportent déjà de lourdes charges. Le fonds d’avance pour les travaux est précisément conçu pour résoudre ce problème. Destinés à financer la conservation ou l’entretien des parties communes du bâtiment, les travaux de fonds de la loi ALUR peuvent être appliqués à deux grands types de chantiers :

  • Travaux en dehors du budget prévisionnel décidé par l’assemblée générale des copropriétaires.
  • Travaux de copropriété prescrits par les lois et règlements.

Le montant annuel alloué à ce fonds est décidé par assemblée générale des copropriétaires. Voté à la majorité, comme le prévoient les articles 25 et 25 (1) de la disposition réglementaire, il doit nécessairement dépasser 5 % du budget estimatif des dépenses en copropriété. Ce dernier est libre de fixer un montant plus élevé s’il le souhaite.

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Fonds de travaux : pour tous les condominiums ?

Le fonds de travaux obligatoires du La loi ALUR couvre tous les condominiums pour destination résidentielle totale ou partielle comprenant au moins 10 lots. Un lot en copropriété est défini comme une « partie privée à l’usage exclusif de chaque copropriétaire et une partie des aires communes réservées à la totalité ou à une partie d’entre eux seulement ». Parallèlement au logement, les locaux commerciaux, les places de parking ainsi que les caves, greniers et garages sont considérés comme beaucoup de copropriété. La loi ALUR prévoit toutefois que trois cas permettent aux copropriétaires de ne pas créer de fonds de travail spécifique :

  • Les nouveaux bâtiments peuvent ainsi être exemptés de ces économies après une période de cinq ans à compter de la réception des travaux.
  • Lorsque le Diagnostic Technique Général (DGT) stipule qu’aucun travail ne sera requis pour les dix prochaines années, une exemption temporaire peut également être accordée pendant la période de validité du diagnostic. Cette affaire, cependant, est exceptionnelle. Rappelons que la DGT est régie par l’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation.
  • Les bâtiments de moins de dix lots principaux en copropriété sont exonérés. Par décision unanime de l’assemblée générale, il sera alors possible pour les copropriétaires de se dispenser du fonds de travaux de la loi ALUR.

Création de fonds de travaux : allocation et fourniture

La création du fonds de travaux de la loi Alur fera nécessairement l’objet d’une résolution spéciale de l’Assemblée générale. Le syndic sera chargé de l’inscrire à l’ordre du jour. La question ne sera pas de voter ou non pour la constitution du fonds — c’est une obligation légale — mais de définir les conditions d’affection, y compris le taux de cotisation annuel. La distribution peut se faire selon l’utilisation d’équipements et de services communs ou selon la méthode générale des tantièmes. Le fonds sera financé par tranches prélevées sur le compte général. L’utilité principale de l’épargne est d’ empêcher toute difficultés de propriété en copropriété. Véritable outil de gestion prévisionnelle, le montant du fonds de travaux doit donc être défini en tenant compte des spécificités du bâtiment. Son lieu de mise en œuvre doit aller de pair avec un audit des travaux de copropriété susceptibles d’être réalisés à plus long terme. Si des travaux importants doivent être planifiés, comme la rénovation de la façade, la rénovation du toit ou le remplacement de l’ascenseur, il y a peu de chances que le taux minimum de 5 % soit suffisant pour couvrir les coûts d’intervention. Selon une étude canadienne, pour remplir son rôle préventif, le taux du fonds de travail devrait être égal à 10 ou 12 % du budget actuel des condominiums.

Incapable de recouvrer les provisions du fonds de travaux (en principe)

En ce qui concerne le sort des contributions, la loi ALUR ne pouvait être plus explicite. Les « sommes versées au titre du fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires ». qu’ils ne soient pas peut être remboursé en cas de vente d’un des lots de la copropriété, car ils appartiennent maintenant au syndicat des copropriétaires. Par l’intermédiaire d’un notaire, il appartient alors au vendeur de convaincre l’acquéreur de lui rembourser l’équivalent de sa part du fonds de travaux : c’est la seule façon de récupérer les provisions du fonds de travaux. Cela revient finalement à réévaluer le montant de la propriété via les sommes déjà avancées par le vendeur au profit de la propriété.

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